REITs市場制度建設“路線圖”明晰 更多務實舉措或穩步推出

　　近日發布的新“國九條”多次提及REITs（不動產投資信托基金），高度重視REITs市場制度建設。相關監管部門也于年內多次表態支持符合條件的基礎設施項目發行REITs。

　　同時，公募REITs市場正在批量“上新”。4月16日，中金印力消費REIT正式成立；4月15日，4只REITs集中獲滬深交易所反饋；4月3日，4只REITs同日獲批；另有部分REITs在跨類擴募、積極申報中。

　　中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示：“對于公募REITs而言，促進市場高質量發展需要從多個維度入手，其中加大產品供給，包括新發和擴募常態化、豐富底層基礎設施類型、Pre-REITs前端培育等，都將有助于市場擴容，同時為投資者提供更多選擇?！?/p>

　　持續獲政策支持

　　公募REITs“陣營”發展壯大離不開政策端的支持。

　　近日發布的新“國九條”多次提及REITs，包括“推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展”“研究制定不動產投資信托基金管理條例”“落實并完善上市公司股權激勵、中長期資金、私募股權創投基金、不動產投資信托基金等稅收政策，健全有利于創新資本形成和活躍市場的財稅體系”。

　　明明表示：“從海外經驗看，成熟REITs市場發展初期都需要依托政策端的大力支持。此次新‘國九條’多次提及REITs，表明高層對于加快建設和完善REITs市場制度、推動REITs市場高質量發展的決心，有助于提振REITs市場各參與方的信心?！?/p>

　　相關監管部門也多次表態支持REITs發展。4月12日，證監會發文表示，2024年將配合國務院有關部門做好《不動產投資信托基金管理條例》等行政法規的制定、修訂工作。近日，中國人民銀行、金融監管總局、證監會等七部門印發《關于進一步強化金融支持綠色低碳發展的指導意見》，明確提出“支持清潔能源等符合條件的基礎設施項目發行不動產投資信托基金（REITs）產品”。

　　對于接下來REITs市場將迎來哪些變化，明明表示：“一是制度層面或迎來更多利好；二是產品供給有望逐步增長，助力市場擴容增類步伐提速；三是監管部門或穩步推出更多支持舉措，推動市場高質量發展?！?/p>

　　穩步擴容增類

　　得益于政策端的支持，今年以來，公募REITs市場持續擴容增類，已逐漸進入常態化發行階段。

　　4月16日，中金印力消費REIT正式成立。該產品通過投資于基礎設施資產支持證券并持有其全部份額，穿透持有底層資產杭州西溪印象城100%所有權，從而獲取底層資產租金收入等穩定現金流。公開數據顯示，杭州西溪印象城自開業以來，憑借穩健運營、區域深耕等優勢，實現業績顯著增長。2022年營業額超過35億元；2023年1月份至9月份營業額突破32億元。

　　同時，公募REITs項目落地速度加快。4月15日，4只公募REITs獲滬深交易所集中反饋，涉及華夏基金、建信基金、中金基金等3家管理人。其中，項目估值合理性、運營穩定性、租金水平等是滬深交易所最關注的方面。

　　4月3日，工銀河北高速REIT、博時津開科工產業園REIT、易方達廣州開發區高新產業園REIT和華夏深國際倉儲物流REIT等4只公募REITs同日獲批，并在滬深交易所注冊生效。4只產品獲準募集份額總額分別為10億份、5億份、8億份和6億份，基金合同期限分別為18年、35年、36年和44年。

　　持續擴募是公募REITs市場多元化發展和持續繁榮的“助推器”。4月1日，中航京能光伏REIT擴募項目正式獲上交所受理。這是今年首單申報的公募REITs擴募項目，也是首單探索光伏加水電資產的擴募項目。根據中航基金此前發布的公告，中航京能光伏REIT本次擬擴募購入的水電資產將與原有光伏項目形成有力互補，實現資產分散化，穩定基金整體現金流。3月26日，國泰君安東久新經濟REIT發布擬擴募并新購入基礎設施項目的公告。

　　此外，還有多個項目正在“排隊入場”。滬深交易所官網信息顯示，截至4月18日記者發稿，已受理項目為3單（含擴募1單），已反饋的項目為14單（含擴募1單）。

　　加上中金印力消費REIT，中金基金在管REITs產品已達6只，首發及擴募規模超過276億元。談及未來基金管理人應如何探索更好的公募REITs治理機制，中金基金副總經理李耀光建議：“在不斷提升專業水平基礎上，加強運營管理模式的標準化、制度化和專業化；通過數字化手段賦能存續期管理工作，持續提升REITs基金運作及資產運營效率?！?/p>