香港“撤辣”后首月：新房成交量創26年新高，內地買家、投資客重返市場

　　界面新聞記者 | 王妤涵

　　4月2日，據美聯物業監測，得益于此前政策端的利好，香港3月新房成交按月升逾14倍至4200宗，創1998年后單月新高，十大二手屋苑（私人小區住宅）交投按月升約2.6倍至359宗。

　　此前在2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波在2024-2025年度《財政預算案》中宣布，即日起全面撤銷樓市“辣招”，即香港的所有住宅物業交易將無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。

　　自全面“撤辣”實施至今已一月有余，從3月份統計的成交數據來看，政策效果十分顯著。

　　“撤辣后香港樓市成交急增，加上美聯儲維持息率不變并預期今年會降息，市場信心持續增加?！缆撔判闹笖怠堰B升3星期（最新報61.9點，按周升2.5%），若未來情況持續，香港樓價將有望止跌回穩”，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示。

　　圖源：美聯物業香港（注：“美聯信心指數”反映了業主的放盤態度，是作為未來樓價走勢的一項指標；“美聯樓價指數”則可以大致反映兩周前簽署買賣合約的物業樓價情況）

　　華泰證券研究指出，“撤辣”后香港購房相關政策基本放松至2009年的水平，從目前來看，香港居民購房杠桿率相對適中，因此“撤辣”對需求的刺激效果也較為明顯。

　　截至2024年1月，香港房貸月供/月均收入比目前在56%左右，僅小幅高于1994年以來的均值52%。并且截至今年1月，香港居民房貸余額占總存款的比例也處于歷史較低的11.5%的水平，所以政策所帶來的短期效果是立竿見影的。

　　開發商加速推盤，“網紅盤”出現搶購潮

　　港府宣布全面“撤辣”后，開發商們也在加速推盤。

　　據中原地產統計，“撤辣”后首個月（2月28日——3月26日），香港有多達115個新盤錄得成交，合計共錄得約3799宗買賣，平均每日達到了136宗，總成交額高達381.38億元，與撤辣前一個月（1月28日——2月27日）的229宗及39.2億元比較，按月勁升了15.6倍及8.7倍。

　　更值得關注的是，這其中有多達11個樓盤錄得了過百宗買賣。

　　其中，“撤辣”后首個全新盤、恒基兆業地產集團旗下的“長沙灣Belgravia Place”和由會德豐地產同港鐵合作的新樓盤SEASONS PLACE成績最為顯著。

　　“長沙灣Belgravia Place”于3月3日展開首輪銷售后，超額認購逾30倍，在開盤后4個小時內全部賣光，總吸金約7.48億元，成為香港樓市“撤辣”后的首個日光盤，后又進行加推，截至目前已售出超400套房源。

　　SEASONS PLACE于近日開售的第二輪加推共282套房源，最終超額認購逾40倍，此前該樓盤首輪開盤即賣空，截至目前該樓盤已售出超360套房源。

　　從發展商的整體情況來看來看，恒基兆業地產于撤辣后售出了超1100個單位，套現超71億元，是撤辣后銷量及套現金額最多的發展商；排名第二的是會德豐地產，連同其合作項目累售超530各單位，套現超52億元。

　　隨后是王新興集團，旗下的九龍灣泰峰賣出了311個單位，套現近21億元，目前主力銷售的啟德跑道區天璽·海的新地（016），撤辣后亦已售出逾140伙（居住單位），套現逾26億元。

　　二手盤方面，據利嘉閣統計，自2月“撤辣”后的一個月內，香港50個指標二手樓盤平均每周有60宗交投，一個月成交量漲了約1.75倍。

　　但在樓價方面，50個指標屋苑樓價對比“撤辣”前僅升2%。

　　據利嘉閣地產研究部主管陳海潮解釋，這是因為新盤的開價相對貼近市場價格，沒有大幅加價，令二手市場價格上漲幅度有限。買家中，投資客有2至3成，內地專才約2成以上。

　　內地買家、投資客重返市場

　　值得關注的是，在全面“撤辣”后，包括內地客在內的非本地買家，已無需支付任何額外“辣稅”。

　　但在此之前，內地人在香港買房，若非拿了“高才”或“專才”身份的話，需要交買家印花稅和新住宅印花稅共15%，但香港本地買家只需要交最高4.25%的從價印花稅即可，“撤辣”以后內地買家已向本地買家看齊。

　　在港購房門檻的大幅降低，也讓許多內地買家重返香港樓市。有中介表示，在近日自己賣出的10多套房源中，有7成都是由內地買家購買的。

　　更有許多有實力的“大手筆”內地買家下場購房，比如在3月7日抽簽的Belgravia Place樓盤中，就有一內地買家一口氣拿下了9套房源。

　　與此同時，也有不少中介做起了“香港看房團”的生意，將銷售目標轉向了來自深圳、上海等核心城市有意愿去香港購房的高端購買力人群，為其赴港看房提供保姆車全程接送以及管家式陪同接待等服務，

　　除了中介以外，開發商也將目光錨定內地的“高端購買力”人群。

　　在3月28日長實集團推出的Blue Coast項目中，就為國內以及海外專才買家提供了“外來專才置業按揭優惠”，按揭成數高達9成。

　　另外，近期香港樓市的豪宅熱度也在不斷升高。據中原地產統計，全面“撤辣”后香港錄得159宗樓價3000萬以上一手大額成交，較“撤辣”前一個月的22宗，飆升了6倍。

　　這些成交主要集中新晉豪宅地段的啟德跑道區，其中新地旗下位于啟德跑道區的天璽·海項目，自3月中推出68伙招標近三周以來，目前累售32伙，合計套現了近20億元。

　　并且，據新地代理總經理陳漢麟介紹，已售出單位售價在3738萬元至1.48億元之間，售出的32伙中有4伙為過億元大額成交，且超過一半為非本地買家。

　　香港樓市熱度能否持續？

　　回溯歷史，可以看出香港的房地產業呈現較為明顯的周期性波動特征，即再房價上升一段時間后往往伴隨著數年的政策收緊期，政策收緊后房價有所承壓進而再進入房價的寬松周期。

　　據華泰證券研究分析，以2010-2016年香港樓市“辣招”推出后的地產周期走勢推導，此次政策放松后樓市需求可能短期“放量”，尤其是本地居民的購房“剛需”及非永久（尤其內地）居民的置業需求，但效果持續性仍需觀察。

　　從中長期看，香港房地產的吸引力則最終取決于未來香港經濟基本面走勢及相對吸引力（即人口流入趨勢）的變化情況。

　　而關于“撤辣”于香港樓市的提振經驗對于內地城市的借鑒意義，華泰證券研究認為，考慮到香港的稅制等優勢帶來的人口流動上的特殊性，且地產供給較為有限，從對人才吸引力、以及地產供需角度看，香港樓市放松經驗可能對于內地一線和準一線城市核心區更具參考價值。