北京寫字樓“以價換量”明顯，高麗國際：連續兩季吸納量為正

　　本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李貝貝 北京報道

　　作為經濟的“晴雨表”，北京的寫字樓市場已經連續兩個季度實現整體市場去化。高力國際發布的數據顯示，2024年一季度，北京甲級寫字樓延續了去年四季度的趨勢，再度實現正吸納量，達到1.2萬平米。

　　不過，盡管吸納量回正，在新增供應的影響下，北京寫字樓市場的空置率沒有明顯下降，以價換量的現象更加明顯。業內預計，北京整體寫字樓市場的空置率將維持在20%以上的高位。伴隨著新常態的到來，業主方要“解放思想，實事求是”，只有活下來，市場參與者才有可能看到行業的明天。

　　連續兩個季度吸納量為正

　　值得關注的是，此前中關村區域是北京寫字樓市場退租面積較大的一片區域，而在2024年一季度，北京寫字樓市場去化主要集中在亞奧和中關村區域。不過，伴隨著西城區重點改造項目北京金融科技中心的入市，北京甲級寫字樓市場空置率上漲0.3個百分點，達到了20.1%。

　　與甲級寫字樓市場的表現稍有差別，乙級寫字樓市場和產業園市場在經歷了過去兩年主力租戶行業大規模辦公空間整合后已經利空出盡。其中，北京乙級寫字樓市場自去年下半年開始便已經連續3個季度實現了去化，累計去化量接近18萬平米。不過，同樣受到新增供應的影響，乙級寫字樓市場空置率穩定在18.3%。產業園市場也已經連續兩個季度實現去化，累計去化量接近13萬平米，空置率小幅下降至20.5%。

　　高力國際方面對《華夏時報》記者表示，2024年實現5%的增長目標整體難度有所增加，但伴隨著去年下半年開始實際的一系列促進經濟增長的政策效應在2024年持續顯現，疊加超大規模的市場需求、完備的產業體系供給優勢以及工程師紅利等，所有這些因素都將成為中國經濟實現增長目標的信心和底氣。

　　“以價換量”更加明顯

　　上文所述，北京寫字樓市場的吸納量有所恢復，但依舊無法扭轉租金下行的趨勢，全市場“以價換量”的現象日益明顯。高力國際發布的數據顯示，2024年一季度，北京甲級寫字樓市場凈有效租金環比下降2.9%，降幅收窄了0.3個百分點，市場平均有效凈租金跌破了300元/平米/月，達到了291.4元/平米/月。

　　目前，望京酒仙橋板塊和中關村依然是租金降幅最大的兩個子市場，2024年一季度租金降幅分別達到了5.5%和3.9%。值得關注的是，降幅緊隨上述兩大子市場其后的則是CBD子市場。

　　高力國際發布的數據顯示，當前CBD的空置率僅為13.5%，遠低于市場平均水平，但2024年一季度租金降幅卻達到3.6%?！皬恼w市場的角度來看，當租金下降無法實現空置率的有效去化時，這代表著相對供給側而言，市場新增需求尚不足以有效去化新入市項目和存量項目的空置面積?？罩寐食掷m維持高位，市場去化壓力將越來越大，整體市場租金降幅就會加大?！备吡H北京公司董事總經理李娟向《華夏時報》記者如此分析。

　　李娟認為，從寫字樓板塊的角度來看，CBD市場空置率依然是較為健康的，但其周邊寫字樓板塊的空置率均已經達到了20%左右的較高水平。隨著周邊板塊租金的下調，CBD市場也無法獨善其身。

　　此外，李娟向《華夏時報》記者強調，當整體市場租金下降到一定程度后，無論是超甲級、甲級還是乙級寫字樓，均會對出租策略進行調整，穩健的租戶組合則是首當其沖。對于優質的客戶資源，租金水平是所有競爭維度中最核心的因素。一旦超甲級寫字樓開始跟隨市場進行調整，那整體市場租金的下降幅度將愈加明顯。

　　業內：預計空置率維持20%以上的高位

　　業內認為，辦公樓市場有效需求不足是困擾市場發展的長期問題?！拔覀円廊谎永m在去年三季度作出的市場研判，北京整體市場空置率將維持在20%以上的高位?！备吡H中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明對《華夏時報》記者表示。

　　在陸明看來，北京辦公樓市場有效需求不足將導致北京辦公樓市場租金中樞無法避免地繼續下移。盡管宏觀經濟增長已經對辦公樓市場的恢復不斷產生積極影響，但市場仍將在較長一段市場處于復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

　　從一些商業地產的年報數據中，也能夠看出寫字樓市場目前稍有艱難的狀態。SOHO中國發布數據顯示，截至2023年底，公司旗下各物業出租率穩定在78%。SOHO中國方面直言：“這并不算是一個十分亮眼的數字?！逼渲?，北京的銀河及朝陽門SOHO2023年出租率僅為56%，望京SOHO2023年的出租率僅為60%、前門大街項目出租率也僅為67%。

　　SOHO中國方面表示，2023年，商業地產市場受到了多方面因素的影響，包括全球經濟增長放緩導致租金和出租率持續下行，消費模式的變革和數字化轉型更加劇了市場的競爭。

　　“伴隨著北京寫字樓市場進入新常態，‘解放思想，實事求是’尤其重要。對于業主方來說，在市場下行期，健康的出租率和穩定現金流是運營的核心目標。在經濟環境復雜多變、市場競爭激烈的今天，市場對于資產運營管理方提出了更高的要求，適應能力和創新能力等多維度的提高刻不容緩?！崩罹耆绱苏J為。