大賺59億，貝殼卻沒了信仰

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　　來源：?優財壹號

　　2023全年，貝殼實現總交易金額3.1萬億元，同比+20%，營業收入778億元，同比+28%，2023全年凈利潤人民幣58.9億元，經調整凈利潤人民幣97.98億元，一舉扭轉接連兩年的頹勢。?

　　貝殼剛剛交出的財報，好到爆棚。然而，更多的貝殼經紀人，卻高興不起來。

　　36歲的魏強（化名）在貝殼旗下干房產經紀這兩年，一直生活在迷茫和惶恐中。去年，他主動辭去了北方某城市大區經理的職位，去另一家城市的貝殼旗下經紀品牌當了一名總監。

　　如果不主動換崗，就會被公司開掉，還不如給自己留點體面，他說。

　　過去這兩年，魏強目睹了身邊同事的各種動蕩。

　　關鍵崗位，幾乎都被老人占據，留給新人的機會越來越少。有大腿可抱的，升職加薪，更多的人，等待他們的是或被轉崗，或被離職的命運。

　　兩三年下來，魏強昔日身邊朝夕相處的門店同事，早已天涯各方。

　　魏強說，很多貝殼旗下的經紀人，甚至沒有降薪一說。?

　　有的門店，只有統招畢業的大學生或者到一定資歷的經紀人，才有一年底薪。一年之后，只有保障性底薪，而且開單后還需要從業績提成中扣除，把這部分底薪再還給公司。

　　2022年，貝殼旗下的各大經紀門店開啟了一輪超強力度的大裁員。

　　貝殼年報顯示，截至2022年末，旗下擁有約39.4萬名經紀人，比2021年的45.45萬減少了13.3%。這意味著，2022年大概有6萬名經紀人離開了貝殼體系。

　　值得玩味的是，就在6萬名經紀人大離職，1萬家門店被關閉的2022年，以彭永東為首的極少數貝殼高管，卻薪酬暴漲，賺的盆滿缽滿。如下圖：

　　2022年度，總薪酬高達4.746億元，而前一年（2021年）的薪酬為847.8萬元，同比增長了55倍！

　　此外，聯合創始人單一剛的薪酬也增長了52倍，首席運營官徐萬剛、首席財務官徐濤的薪酬都增加了數百萬元。?

　?。ㄘ悮じ吖苄匠昵闆r。圖源：貝殼2022年財報）

　　2023年最新貝殼年報顯示，貝殼旗下經紀人數量又增加到了42.8萬人，相比2022年末增加了3萬多名經紀人。但在魏強看來，貝克的人力成本反而能做到不增反降。

　　奧秘就在于：近年來，貝殼一方面大力發展加盟店，很多城市的中介門店加入到了貝殼體系之下，但貝殼旗下的直營品牌 —— 鏈家門店數量卻在持續減少。而加盟店的員工和門店成本，根本也不需要貝殼承擔。

　　貝殼2023年第三季度財報顯示：2023年第三季度門店成本約為7億元，較上年同期的8億元降11.3%，主要由于2023年第三季鏈家門店數量較2022年同期有所減少。

　　2023年貝殼年報則進一步顯示：在2023年減少了鏈家門店數量，同時減少研發人員，這兩項“降本”措施讓貝殼合計縮減了10億元的成本。? ??

　　另一方面，貝殼還一直在推進鏈家品牌門店的輕資產化運營。大致模式是：

　　鼓勵鏈家門店的骨干員工（ 店長或經理）加入到合伙人計劃，將他們從單純的員工變成合伙人角色，這些人成為合伙人后，不僅要自己負責所在門店的員工人力成本和日常開銷，還要承擔門店租金。

　　當然，你也可以選擇不同意，但只要你還在貝殼或鏈家這個大平臺，就有一萬種方式被拿捏，作為底層經紀人，要么屈服，要么離開，魏強說。?

　　如此一來，就算門店經紀人數量增加，人力和門店租金的成本壓力也在門店合伙人身上，而鏈家和貝殼，則實現了輕資產運營。

　　經紀人人力和門店成本的減少是貝殼實現輕資產的關鍵，也是貝殼盈利大增的關鍵。?但是，貝殼收獲了利潤，卻失去了人心。

　　在魏強看來：在左暉時代，除了金錢，“讓經紀人擁有職業尊嚴” 也是每個經紀人內心的動力和信仰。而在彭永東時代，經紀人只是賺錢的機器和工具，沒有信仰，只有對未來的惶恐和迷茫。

　　這些年，在脈脈平臺，被裁的貝殼平臺體系員工哀嚎幾乎隨處可見：

　　近期，湖南一位經紀門店的總經理，還因為討要區區2000元項目獎金3年無果后在網上無奈吐槽：

　?。?截圖來源：?“王牌中介”微信公眾號）

　　而對外，日益強勢的貝殼也令業界越來越反感，甚至排斥。

　　對二手房客戶而言，在市場行情不好時，貝殼旗下品牌的經紀人們會對掛牌客戶加大游說，讓他們掛牌的房子上“ 好贊好房?”?。

　　掛牌“ 好贊好房“后，在正常的交易傭金之外，賣家還會被要求額外支付一部分服務費（ 一部分城市收取交易額的1%，一部分城市定額收?。?。

　　更讓客戶難受的是，為了盡早成交，貝殼經紀人通常會對賣家不斷加大“洗腦”力度，將掛牌價一壓再壓。這個時候，對那些急需用錢的賣房客戶，其實非常弱勢，幾乎只能任由貝殼擺布。

　　客戶當然也可以選擇其它平臺，但在北京上海這兩個一線大城市和整個長江以北，在二手房交易領域，占據強勢地位的只有貝殼，客戶通常很難有其它選擇。

　　在新房領域，貝殼被指在全國的“壟斷”地位更加明顯。?

　　以上海為例，有統計顯示，上海近3個月93個在售新盤中，大概有56個新盤開通了分銷渠道，如果不用渠道，可能1個月都無人看房。

　　而市場越是低迷，貝殼則越顯強勢。針對新房市場低迷的情況，貝殼的應對措施則是繼續提高傭金比例、縮短“付傭”時間。有人形容，貝殼這是 “刀架在脖子上向開發商要傭金點數” 。?

　　更有業內人士評價貝殼稱：“ 對開發商敲骨吸髓，是整個房地產鏈條中最賺錢，也是最惡劣的一環?！??

　　去年，因渠道費之爭，貝殼下令將中海在北京的新房項目從貝殼全部下架，并禁止貝殼旗下經紀人給中海北京的樓盤售樓處帶客。?

　　而如今，就算是央國企開發商們，也不得不對強勢的貝殼低下高貴的頭顱。

　　貝殼財報顯示：2023年四季度，在貝殼新房業務中，國企、央企開發商傭金收入占比從三季度的46%提升到四季度的53%。而且，開發商預付傭的“快傭”項目占新房傭金收入比保持在53%的高位。?

　　早在2021年4月，58同城的董事長姚勁波曾公開聲討貝殼，并強烈呼吁對貝殼反壟斷罰款40億。?

　　幾乎同時，市場傳言國家市場監管總局警告貝殼，要求貝殼不要濫用市場支配地位，并進行自我檢查。

　　2021年5 月，更有傳言稱市場監管部門已開始對貝殼找房涉嫌的反競爭行為進行調查，貝殼盤前股價為此一度大跌，但隨后貝殼對此予以否認。?

　　2023年7月，貝殼董事長彭永東向貝殼系全體員工發出了翻山宣言，號召經紀人成為房產專家、社區專家、生活專家和家裝專家。這次貝殼年報發布后，彭永東再次號召他們勇敢翻越第二座山。

　　而近43萬貝殼經紀人，軀體一旦沒了信仰，就算翻過了再多的山，又如何能翻越他們自己心頭的那座大山呢？?? ?

　　貝殼后續情況如何？優財壹號將持續關注。??