上海3月新房市場分化 二手房成交未達“陽春線”

　　每經記者 包晶晶????每經編輯 魏文藝????

　　一邊是高端豪宅搶購熱，一邊是剛需樓盤去化難，2024年的上海樓市“小陽春”分化明顯。

　　據上海中原地產數據，3月上海新建商品住宅成交面積76.0 萬平方米，環比增加322.2%，雖然環比增幅顯著，但從成交絕對量來看甚至不到80萬平方米；二手住宅成交1.85萬套，環比增加170.22%，為2023年4月以來高點，但并沒有達到2萬套的“陽春線”。

　　“3月市場啟動比以往幾年要遲，主要成交集中在下半月?；诖?，讓樓市奔跑起來的時間短，也說明市場有一定猶豫和觀望。短期來看，中高端改善項目先于市場熱起來，雖然交易量占比非常低，但熱銷的情緒有傳導效應。4月這一熱情有望得到延續，中高端產品或繼續成為帶動市場交易的發動機?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

　　豪宅產品4月降溫顯著

　　近期，記者實地走訪上海嘉定、奉賢、浦東等地部分樓盤售樓處發現，即便在工作日，現場的看房客也絡繹不絕。3月14日，在位于嘉定新城的象嶼遠香湖岸項目現場，置業顧問告訴記者：“明天中午認購截止，目前290套房源意向認購客戶已經超過270組，還有一些客戶會在下班后趕來?！?/p>

　　在上海2024年第三批次新入市樓盤項目中，改善類和高端改善類項目表現活躍。如3月表現最為搶眼的順昌玖里項目，共推出512套住房，備案均價約為17.2萬元/平方米，套均總價約為4000萬元。據開發商公布的數據，項目開盤當日成功售出505套，銷售總額達196.53億元。不過，記者從上海網上房地產查閱網簽數據發現，目前該項目512套住宅中仍有46套可售房源。

　　此外，上海第三批次入市項目中，單價172800元/平方米的濱江凱旋門三期也結束了認購，其入圍分數飆升至113.04分，比未觸發積分的順昌玖里更為炙手可熱。

　　在高價項目熱銷之下，上海新房價格環比漲幅在百城中遙遙領先，達到1.09%；樣本均價為52305元/平方米，同比漲幅也達到2.36%。

　　值得注意的是，3月上海有一半多新房成交量在最后一周釋放。浦東新區仍然是新房成交主力，達到14.22萬平方米；嘉定、閔行成交分別達到8.8萬平方米和9.2萬平方米，松江、青浦均未超過4萬平方米。

　　3月上海成交TOP10樓盤中，有3個項目單價為“16萬元+”。中原地產認為，正是這種結構性供應導致4月上海新房均價快速上漲至88814元/平方米，環比上漲33.3%，達到歷史最高。

　　“高價樓盤的熱銷只能視作個案，而非普遍現象。目前絕大部分樓盤面臨去化壓力，即便是市場偏冷時期，也有賣得好的樓盤?！北R文曦表示，“一方面，這些項目處于黃浦區核心區域及陸家嘴濱江，都有非常獨特的稀缺性；另一方面，也不用擔心短期的價格調整，畢竟還是有一部分‘價格倒掛’的安全墊?！?/p>

　　記者在走訪中發現，上海也有多個樓盤項目去化并不理想，有項目甚至未能觸發積分或選擇不公開認購率。

　　如位于浦東金橋商圈的金鼎睿府項目，三批次推出636套房源，目前總計推售房源1216套。據網上房地產數據，該項目已售221套，已登記總套數為196，簽約+登記合計去化率為34%。4月11日，記者在微信公眾號“上海金鼎”上發現，“選房規則”“有效意向客戶選房順序名單”“銷售公告”三篇推文已被刪除。

　　在浦東曹路板塊的青云上、涌潮府等項目現場，置業顧問均向《每日經濟新聞》記者表示，3月份開始看房客戶增多了，成交也陸續增加?！坝捎谡w市場仍然偏弱，一般在付款周期上會適當放寬，讓客戶有充足的時間置換籌款?！?/p>

　　據上海鏈家研究院監測數據，3月上海新建商品房總價600萬元以上房源的成交占比增加較為顯著，占比達到59%，較2023年同期增加了17個百分點；總價400萬~600萬元房源的占比下降較為顯著，占比僅21%，較2023年同期減少了16個百分點。

　　進入4月，據中原地產統計，首周（4月1~7日）上海新建商品住宅成交面積為5.68萬平方米，環比減少86.4%。中高端項目繼續保持一定活躍度，但豪宅類產品降溫顯著。首周交易量最多的樓盤僅簽約了41套，也說明市場交投的活躍度較弱。

　　上海二手房3月成交較弱

　　上海中原地產數據顯示，3月上海二手住宅成交1.85萬套，環比增加170.22%。另據上海市房地產經紀行業協會公布的數據，一季度上海市二手房成交38733套，3個月分別成交14303套、6596套、17834套。

　　上海易居房地產研究院對19個城市3月份及一季度二手住宅交易行情的監測顯示，上海二手房成交量位于“榮枯線”之上，但同比增速小于西安、成都、杭州、青島等城市，在19個監測城市中排在第十一位。

　　“從絕對量來看，3月上海二手房成交量并沒有達到2萬套的‘陽春線’，說明市場是相當弱的?！北R文曦表示。

　　位于黃浦區陸家浜路上的中?；ㄔ非嗄陞R小區，二手房成交單價已經從2023年的13萬元/平方米跌至10萬元/平方米以內。小區附近的鏈家工作人員小孫告訴《每日經濟新聞》記者：“你看我的交易記錄，現在的房價已經跌到3年前的水平了。不過不會一直跌下去，房價漲跌至少要看5年周期，上海畢竟是上海?！?/p>

　　“我們店交易的是小標的房子，3月份也做了80萬元的業績，無非就是看價格。從成交占比來看，郊區的成交比市區好。外環外那些地方單身限購取消了，外來工作的一兩百萬（元）就能買房?！毙O進一步表示。

　　中指研究院最新公布的《百城價格指數報告》顯示，3月上海二手房均價為63504元/平方米，環比下跌0.55%，同比下跌3.18%。

　　“二手房成交價格走低很正常，成交量不大，掛牌量卻很大，價格肯定是扛不住的，現的成交還是‘以價換量’換出來的?！北R文曦分析認為，3月歷來是上半年樓市交易的相對高點，如果沒有利好政策等因素干擾，那么上半年的高點或就此確定。目前交易量是以房東愿意降價換來的，短期這種預期暫時沒有改變，因此成交價格方面預計還會繼續走低。